In Anlehnung an die bekannte Sendung „Hart aber Fair“ (ARD) versuchen wir einen Faktencheck zum Neubau des Rathauses in Großkarolinenfeld. Im Vorfeld des Bürgerentscheids 2018, bei dem ca. 2/3 der Wähler für den Neubau gestimmt haben, wurde mit sehr unterschiedlichen Zahlen jongliert.
Im Jahr 2015 wurde im Gemeinderat beschlossen, den Neubau eines Rathauses mit dem näheren Umfeld mit Hilfe eines Architektenwettbewerbs voran zu bringen. Diese Entscheidung war einhellig, und es bestand die Hoffnung, eine gute und kostengünstige Lösung zu finden. Für das Rathaus und das nähere Umfeld (Parkplätze, etc.) wurde ein Kostendeckel von 5,5 Mio € (brutto) per Gemeinderatsbeschluss festgelegt. Im März 2016 wurde der Auslobungstext veröffentlicht. Im Auslobungstext wurde ausdrücklich auf die schwierigen Bodenverhältnisse (Seeton) hingewiesen. Es sollte weiter eine realistische Kostenschätzung durch die Wettbewerber vorgelegt werden.
Im Juni 2016 wurden die Entwürfe der einzelnen Büros bei der Gemeinde eingereicht. Das Preisgericht entschied sich Ende Juli 2016 für den Entwurf von Behnisch-Architekten.
Die Kostenschätzungen der ersten drei Preisträger wurden von einem unabhängigen Architekturbüro (Brinkmaier & Salz) überprüft. Bei dieser Prüfung ergab sich, dass die Kostenschätzungen der Preisträger 2 und 3 nachvollziehbar waren, während Behnisch Architekten die Gesamtkosten 900.000 € zu niedrig angesetzt hatten. Der günstigsten Anbieter war Preisträger 2 (5,2 Mio €), er wurde aber vom Preisgericht nicht favorisiert.
Die Entscheidung des Preisgerichts für Behnisch wurde im Gemeinderat nicht zur Abstimmung vorgelegt, sondern der Architektenvertrag mit Behnisch. Eine Diskussion über die ersten drei Preisträger fand im Rat nicht statt.
Der Vertrag mit Behnisch wurde mit großer Mehrheit beschlossen.
Die Vergabe von Planungsleistungen an Firmen, die von Behnisch vorgeschlagen wurden, erfolgte freihändig, ohne Wertbewerb. Diese Vorgehensweise widerspricht der Auffassung der Europäischen Kommission.
Nach deren Rechtsauffassung müssen Planungsleistungen addiert werden. Im Fall des neuen Rathauses, wären das ca. 600.000 €. Diese Summe überschreitet bei weitem die Grenze für Europaweite Ausschreibungen. Ob hier eine rechtswidriges Verhalten des Gemeinderates und der Verwaltung vorliegt, wäre zu prüfen.
Am 19.5.2017 stellte Behnisch eine neu Kostenschätzung vor. Die Gesamtkosten des Rathauses mit näheren Umfeld lagen nun bei 6,35 Mill. €.
Diese Summe entspricht in etwa der realistischen Berechnung des unabhängigen Architekturbüros 2016. Zu diesem Zeitpunkt war noch keines der Gewerke ausgeschrieben.
Am 29.10.2018, ein Monat nach dem Bürgerentscheid, lagen die geschätzten Kosten für das Rathaus bei ca. 6,8 Mio €. Im Mai 2019 hat sich diese Summe nochmal erhöht – ca. 7,1 Mio €. Zu diesem Zeitpunkt waren die Baumeisterarbeiten ohne Entsorgung des Aushubs bereits vergeben.
Die Kostensteigerung für das Rathaus mit Parkplätzen betrug zum 21.05.2019 ca. 30% gegenüber den Kostendeckel von 5,5 Mio € aus dem Gemeinderatsbeschluss 2015.
Diese Rechnung hat allerdings einen Schönheitsfehler. Es fehlen noch die Kosten für den Architekturbewerb, die Kanalarbeiten am Grundstück, die Verlegung der Kanäle Kolbergstrasse, der Abriss des alten Bauhofs, die Erstellung des Bebauungsplan Ortszentrum, die anteiligen Kosten für die Lagerung des Aushubs und natürlich noch die Arbeitskosten der Verwaltung (2015-2019).
Die Zusatzkosten für Abbruch alter Bauhof, Verlegung Kanäle Kolbergstraße und Ausbau, Architekturwettbewerb, Bebauungsplan Ortszentrum und anteilige Kosten für die externe Lagerfläche für den Aushub liegen bei ca. 715.656,88 € (Prognose der Verwaltung vom 11.05.2018). Diese Zusatzkosten (ohne Verwaltungskosten) liegen insgesamt, laut Schätzung der Verwaltung vom 11.05.2018, bei ca. 715.656,88 €.
Zusätzlich musste noch stark belasteter Aushub extra entsorgt werden (Kosten ca. 60.000 €).
Die Verwaltung arbeitet seit 2015 vermehrt am Projekt „Neues Rathaus“.
Nimmt man an, dass pro Jahr ein Mitarbeiter in mittlere Lohngruppierung (60.000 € /Jahr brutto) vollständig daran gearbeitet hätte, was natürlich so nicht zutrifft, dann ergeben sich noch Personalkosten von ca. 300.000 € für die Jahre 2015-2019. In Wirklichkeit sind hier mehr Beamte und Angestellte involviert gewesen.
Die Kosten für das mehr verbrauchte Grundstück müssen mit eingerechnet werden. Denn gegenüber der Alternative mit einer einfacheren Ausführung, die in Anlehnung an das alte Rathaus einen höheren Baukörper vorgesehen hätte, verschlingt die jetzt realisierte Variante doppelt soviel wertvollen Baugrund in einer einzigartigen Lage im Ortszentrum.
Das gesamte Areal: Altes Rathaus, neues Rathaus und Umfeld und der Bereich um den Erlbach hat ca. 5000 qm. Legt man einen Grundstückspreis von 700 €/m zugrunde, dann hat diese Fläche einen Wert von ca. 3.500.000 €.
Ein Teil dieser Fläche hätte gespart werden können und würde für eine andere Nutzung zur Verfügung stehen.
Nach einer betriebswirtschaftlichen Berechnung ergibt sich folgendes Bild, unter folgenden Annahmen:
- Dem neuen Rathaus werden 50% der gesamten Arealfläche zugeschlagen
- Die Kosten für die Kanalverlegung, Ausbau der Kolbergstraße und Abriss alter Bauhof werden ebenfalls mit 50 % angesetzt.
- Es wird bei dem Personalkosten von einem Mann-Jahr pro Kalenderjahr
ausgegangen (TV-L EG 11 Stufe 3).
Kostenträger Beschlusslage 2015 Summe (brutto) Mai 2019
Rathaus mit Parkplätzen 7.100.000 €
Zusatzkosten 510.000 €
Personalkosten 300.000 €
Zwischensumme 5.500.000 € 7.910.000 €
Grund 50% 1.750.000 €
Gesamtkosten Rathaus 9.660.000 €
Kostenfortschreibung nach Behnisch (nur Rathaus mit Parkplätzen): Stand 21.05.2019
Damit liegen die Kosten für den Neubau des Rathauses, gegenüber dem vom Gemeinderat 2015 beschlossenen Kostendeckel um ca. 2,4 Mio € oder ca. 44 % höher, ohne den Mehrverbrauch von. Ca. 2500 m2 Grund und Boden im Wert von 1,75 Mio € zu berücksichtigen.
Die reinen Planungskosten – Rathaus- (Architekt und Fachplaner) liegen bei ca. 1.22 Mio €. Diese Kosten werden sich nach Aussage von Herrn Fessler und Behnisch Architekten auch nicht mehr erhöhen. Bei einem negativen Bürgerentscheid, wären nur ein Teil diese Kosten fällig gewesen.
Die Kosten für den Umgriff und die Renaturierung des Erlbachs belaufen sich auf ca. 1,2 Mio €. Über die Städtebauförderung werden ca. 50% gefördert.
Am 21.05.2019 waren 86 % der Gewerke ausgeschrieben. Es kann also noch passieren, dass zusätzliche Kostensteigerungen auf die Gemeinde zukommen können.
Die 9,66 Mio € für das Rathaus und Parkplätze sind also nicht das Ende der Fahnenstange.
Es ist also doch fast ein 10 Millionen Rathaus geworden…..
Der Umgriff mit Renaturierung des Erlbachs mit den restlichen 2500 m2 Grundstückskosten beläuft sich nach Abzug der geschätzten Städtebauförderung auf ca. 2,35 Mio €.
Das Gesamtprojekt Ortszentrum schlägt somit mit ca. 12 Mio € zu Buche.
